钱匣子漏了—我们的个人购房贷款是否被多收取了利息？

引子

有句俗语说：不怕搂钱的耙子断了齿儿，就怕存钱的匣子没了底儿。这本来说的是勤俭持家才能留住财富，但用这句话来形容当下我们背负购房贷款的普通人（尽管只是涉及部分人）的处境也十分贴切——我们本已在艰难求生，却可能还在被银行多收取贷款利息。

数据表明，全国有7.6%的贷款购房者还在以四年前的高利率（4.9%/年）为基础偿还银行贷款，未能获得市场利率持续下行利益，因此被多收取的利息每年可能高达上百亿元。

根据购房者办理贷款时间的不同，我们制作了一份表格，认为自己有表中所列情形的朋友可加以对照：

如果您当前实际承受的贷款利率高于表中所列同期“当前应适用的贷款利率”，您应该关注本文下面的内容。

那么，为什么会有人被多收取贷款利息？

简单来说就是因为：对于未转换利率定价方式的借款人，银行还在以2019年的贷款基准利率（4.9%/年）作为计算利息的基础，借款人未能享受到四年来LPR利率持续下行所带来的好处——因为银行认为央行既没有降低、也没有取消贷款基准利率，所以不能将已经下行的LPR利率作为计算利息的基础。

但事实上，认为央行已经取消或不再发布贷款基准利率已是人民法院及很多人的认知。可既然银行这样坚持，我们就不得不来讨论这个问题：

央行是否已取消或不再发布贷款基准利率？

这个问题适用于以下情形：

在2019年12月31日前办理的商业性个人住房贷款，采用了以央行贷款基准利率为基础的浮动利率，且未转换为LPR加/减点利率定价方式。

已经转换为LPR利率，或者直接适用LPR利率的购房贷款，不是本文要讨论的情形。

01

央行是否已取消或不再发布贷款基准利率

1.2019年8月16日，央行发布（2019）第15号公告，决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。

（很多人认为这是央行取消贷款基准利率的标志。）

2019年12月28日，央行发布（2019）第30号公告，明确规定“自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同”。

2.2019年12月31日之前的存量贷款怎么办？

央行在（2019）第30号公告中明确：

存量浮动利率贷款也可以转换利率定价方式——从以央行贷款基准利率为基础的浮动利率转换为LPR加/减点利率——其中个人住房贷款在转换完成后实际利率在当年不变，第二年之后根据LPR利率变化情况相应调整。

于是，各银行均按照央行要求，在2020年3月1日-8月31日期间为存量个人购房贷款提供了利率定价方式转换通道。但并非所有的购房者都依照央行的通知完成了转换，而我们要关注的就是这部分没有进行转换的贷款购房者。

3.央行在2020年10月30日回复政协委员的函件中明确：截至2020年8月底，转换率已达92.4%。这意味着：

还有7.6%的贷款购房者没有转换利率定价方式。

我们没有找到存量个人购房贷款笔数方面的数据，只查到了央行公布的贷款余额：

截至2019年底的商业性个人住房贷款余额是30.07万亿。

其中绝大多数是浮动利率贷款。

因此，不要小看这剩下的没有转换的7.6%，这对应的大约是2.28万亿贷款余额。如果按照每户贷款余额300万元计算，这将涉及76万户购房家庭。

4.如果能够确认央行确已不再发布新的贷款基准利率，2020年之前的、利率定价方式未转换为LPR加/减点的存量贷款应当如何处理？

据我们了解，绝大多数银行的贷款合同文本都对这种情况做了约定。比如，中信银行的贷款合同文本是这样约定的：

“如人民银行将来不再发布贷款的基准利率，本合同相关条款中涉及的基准利率将采用甲方（银行）发布的同期同档次的贷款基准利率。”

也就是，应当以银行根据市场利率情况发布的贷款基准利率上下浮动。

5.自2020年1月以来，LPR利率成为反映社会经济发展状况及融资成本变化的最主要指标，五年期以上LPR利率已经从4.8%/年下降到了4.2%，说明利率大幅度下行是客观情况。

6.在实际贷款利率大幅度下行的当下，银行发布的或者实际采用的贷款基准利率一定是大幅度下行的，甚至可以认为其实际采用的贷款基准利率就是同期同档次的LPR利率。2022年最后一期LPR利率（五年期以上）的报价是：

4.3%/年。

（当前已降低到4.2%/年。）

但在实践中，对没有转换利率定价方式的购房者，银行拒绝调低贷款基准利率——也就是说，银行现在采用的贷款基准利率仍然是：

4.9%/年。

这就是说，如果不考虑贷款利率上下浮动情况，贷款余额为300万元的情况下，一位购房者多支付的利息就高达：

1.8万元/年。

如果按照剩余贷款年限为10年计算，多支付的利息可能会高达18万元，甚至会更多（如果利率持续下行但银行继续拒绝调整）。

【计算公式：300万元*（4.9%-4.3%）=1.8万元】

7.如前所述，银行的理由是：

央行没说要取消或以后不再发布新的贷款基准利率，所以只能按央行最后一次发布的贷款基准利率（五年期以上为4.9%）执行。

所以，弄清楚央行在2019年8月20日之后是否确已“不再发布”新的贷款基准利率，可能牵涉到76万户购房家庭的切身利益，以及他们是否应该多支付每年高达上百亿元的贷款利息。

（计算方式：截至2019年底的商业性个人住房贷款余额30.07万亿*未转换比例7.6%*利率差0.6%=137亿元，再打一个七五折，大致就是100亿元。这当然不会很精确，只是为了说明这个问题影响的金额很大。如果朋友们有更准确的数据，欢迎分享。）

02

央行自己怎么说

很遗憾，遍阅央行网站、新闻报道和领导讲话，我们没有找到央行对“是否已取消或不再发布贷款基准利率”问题的直接表述。也就是说，央行至今未直接表示她是否已取消或者已“不再发布”贷款基准利率。

但我们认为，从相关事实、央行或者央行领导的讲话，可以得出明确的、肯定性的结论：

1.LPR最早于2013年10月推出，在LPR报价机制于2019年8月16日改革前，只有1年期一个品种，其调整频率与幅度和央行贷款基准利率基本一致。

2019年8月20日以后，LPR利率持续下行（且新增了5年期以上利率），但央行再也没有发布过新的贷款基准利率。

因此，从上述利率变化的前后逻辑看，可以认为央行已不再发布新的贷款基准利率。

2.央行领导在讲话中多次提及要将贷款基准利率与LPR并行的状态改为只保留LPR，即“两轨并一轨”。

2018年4月11日，时任人民银行易纲行长在2018年博鳌论坛年会“货币政策的正常化”分论坛上首次提及利率“两轨并一轨”，他说：“……最好的方式就是逐渐使两条利率轨道融合，向市场利率的方向统一……”。

2019年5月18日，易纲行长在出席中债指数专家指导委员会第十五次会议时再次表示，“在研究不再公布贷款基准利率”。

这与紧随其后的央行三份文件的内容完全一致。

3.前文提及的央行2019年连续发布的三份公告也表明其将不再发布新的贷款基准利率。

2019年8月16日，央行发布（2019）15号公告，决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，由各银行于每月20日9时前，按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价，以一定的方式计算得出当期LPR利率。为以LPR利率替代央行贷款基准利率，并作为各银行发放贷款的基础做好了准备。

2019年8月25日，央行发布（2019）第16号公告，将商业性个人住房贷款利率与LPR定价挂钩，明确新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60BP。

2019年12月28日，央行发布（2019）第30号公告，明确规定“自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同”。

以上三份公告彼此衔接，从制度上完成了利率定价“两轨并一轨”工作。

4.央行在回复政协委员的提案时，也表述了同样的意思。

2020年10月，央行在答复政协十三届全国委员会第三次会议第1639号（财税金融类185号）提案的函中明确表示：

“关于进一步加快解决利率双轨，尽快取消存贷款基准利率问题”，在2019年8月改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制以来，经过一年多的持续推动，贷款利率已实现“两轨合一轨”。

对照前文易纲行长关于“推动”“两轨并一轨”的表述，可以发现彼此前后呼应，意思一致。

综合以上四点，可以很清楚地看出央行已取消贷款基准利率，或者不会再发布新的贷款基准利率。

03

法院怎么看待这个问题？

央行“已经取消”或“不再发布”贷款基准利率，是最高人民法院及各级人民法院的共识。

1.最高人民法院2019年11月8日印发的第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）已明确：

“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”

综合上下文可知，最高人民法院上述“贷款基准利率”“已经取消”的表述所表达的意思，就是认为央行已“不再发布”新的贷款基准利率。

2.在各级人民法院作出的生效法律文书中，认定人民银行已经“取消”或“不再发布”贷款基准利率的可谓比比皆是。

（1）最高人民法院在审理（2022）最高法民申144号案件时认为：

“因中国人民银行于2019年8月20日起取消贷款基准利率标准，南通三建公司依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准主张2019年8月20日后的利息亦符合相关规定。”

（2）广东省高级人民法院在审理（2020）粤民终452号案件时认为：

应“结合2019年8月20日起中国人民银行取消贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率的事实，对本案购房款利息分段计算”。

（3）上海市高级人民法院在审理（2020）沪民终230号案件时认为：

“自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布贷款基准利率，改为授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，因此一审对2019年8月20日以后的利息损失利率计算标准作相应调整”。

（4）河北省高级人民法院在审理（2020）冀民终499号案件时认为：

“因自2019年8月20日起，中国人民银行已经取消贷款基准利率标准，同时已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）；因此，自此之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为人民法院裁判贷款利息的基本标准”。

（5）江苏省高级人民法院在审理（2019）苏民终227号案件时认为：

“因中国人民银行自2019年8月20日起取消贷款基准利率，本院对一审判决利息计算方式予以调整。”

（6）北京市第一中级人民法院在审理（2021）京01民终6257号案件时认为：

“中小企业中心根据中国人民银行已取消贷款基准利率，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算收益，未超过法律规定的限制，本院予以支持。”

以上案件或许案情各有不同，但所涉法院对“中国人民银行已取消或不再发布新的贷款基准利率”没有分歧。

法院对这个问题的认知十分重要，因为她可以直接判定银行拒绝为贷款购房者调低利率是否合理合法，她可以直接支持购房者调低利率的诉求。

04

银行应当怎么做？

让我们回到2019年12月28日，央行（2019）第30号公告发布的那一刻。

该文件规定：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）”。同时，央行要求这项工作在2020年8月31日前完成。

但是，这份文件并没有强制要求所有浮动利率贷款都转为LPR利率贷款——它强制要求银行提供转换机会、转换通道并主动提出转换提议，但它并未强制要求所有存量借款人接受银行提出的转换提议。

正如前文提及的央行在给政协委员的回复中所述，还有7.6%的商业性个人住房贷款没有转换利率定价方式。

既然没有转换，银行就应当继续按照“浮动利率贷款”计算并收取利息，但基准利率必须参考或者直接依据逐步下行的LPR利率。

而正如前文所述，依据央行的文件、领导讲话以及人民法院的文件、判例，足以认定央行在2019年8月20日已“取消”或“不再发布”贷款基准利率，而2019年度最后一期LPR报价利率为4.8%/年（五年期以上），则自2020年1月1日起应当以4.8%/年为基准，并按照合同约定比例执行（比如，合同约定基准利率打七折，那就应当以4.8%打七折作为执行利率），因为没有理由认为该LPR利率不是银行发放同期贷款的基准利率。

（这是基于绝大多数购房贷款合同约定的利率调整时间都是每年的1月1日、基准利率以上一年最后一期利率为准考虑的，如果贷款合同约定的利率调整时间、调整方式不同，则应当另行考虑。同时，如果银行认为同期LPR利率不是自己发布的贷款基准利率，则应当提供证据并充分说明理由。）

随着最近四年LPR利率持续下行，基准利率（五年期以上）也应当同步下行。让我们将银行应当执行的基准利率归纳如下：

2020年度4.8%/年；

2021、2022年度4.65%/年；

2023年度4.3%/年。

（因为2020年最后一期LPR利率报价是4.65%/年，2021年全年LPR利率没有变化，2022年最后一期LPR利率报价是4.3%/年。）

但是，如前所述，银行却单方面认定“央行没说要‘取消’或以后‘不再发布’新的贷款基准利率”，2020年1月1日以后仍坚持以4.9%/年作为基准利率。

这是既不合理又不合法的。

05

如何维护自己的权益

如果您在2019年12月31日前在银行办理了购房贷款且尚未还清，您应该做以下几件事：

1.根据您签订贷款合同的时间，对照“引子”部分（见这篇文章的第一期）的表格，看看您的贷款利率应当打几折。与您的贷款合同约定相对照，并确认您选择的是否是“浮动利率”。

2.回忆一下，必要时可向贷款银行确认，搞清楚自己在2020年3月1日-8月31日期间是否办理了利率定价方式转换。如果没有进行转换，您应当继续下一步。

3.向贷款银行咨询您当前每月在按照什么利率还款。将查到的数据与“引子”部分的表格相对照，看银行对您适用的利率是否正确。如果结论是银行未将利率调低至您应得的低利率，您应当继续下一步。

4.联系您的贷款银行，要求其依法依规地为您调低贷款利率。如果银行不同意，您可以继续下一步。

5.联系您熟悉的律师，寻求律师的帮助。如果您没有熟悉的律师，您可以添加文末的微信，我们的律师将为您提供帮助。

结语

律师的基本工作是办案，只能挤时间来写这篇文章——历时三周，终于写完了。

一个并不特别复杂的事项，涉及的人数众多且金额巨大（可能涉及的购房家庭高达76万户，可能涉及的贷款利息每年高达100亿元），但在长达四年的时间里未能被正确对待，着实让人意外。希望本文对推动此问题的解决有所助益。

我们希望商业银行看到这篇文章后能主动核查，看看自己有没有本文所述情况，依法、依规、及时为有关客户调低利率。

民生多艰，每个人都在努力前行，每个人的权益都不应被侵害，每个人都应当被温柔以待。

（全文完）

欢迎朋友们关注这个问题，特别是律师同行们，我们可以携手行动，为每一位贷款购房人获得自己应得的权益出一份力。

因为这个问题涉及到很多购房人，我们正在组织一次线下研讨会，如果您有兴趣一起讨论，欢迎关注下面的微信：

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