住房营业税新政税费怎么算？

一、新政解读

2015年3月30日，财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）。

通知第一条规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

第二条规定：“上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005）172号）的有关规定执行。”

“知讼”解读：

  1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

  2 、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

  3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、实务操作

（一）享受优惠政策的普通住房标准

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

在上述规定的基础上，各省、自治区、直辖市都制定了享受优惠政策普通住房的具体标准。具体计算时，应以本地区的具体标准计算。

（二）购买住房的时间

1、购买商品房的时间（含二手房）

国税发〔2005〕89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发〔2005〕172号文件进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定。

2、享受房改政策的“房改房”

国税发〔2005〕172号文件第五条规定：根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

3、非购买形式取得住房行为

国税发〔2005〕172号文件第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。

（三）差额征税

1、差额征税扣除项目内容

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

2、扣除凭证

国税发〔2005〕89号文件第三条（六）项规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则，一律按售房收入全额征收营业税。《营业税暂行条例》第六条及其《实施细则》第十九条也对扣除凭证作了明确规定。

通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，以购置房产时取得的销售不动产发票作为依据。

根据国家房改政策购买的公有住房，以购置房产时房款收据和销售不动产发票作为依据。

3、发票

国税发〔2005〕89号文件第三条（五）项规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

（四）免税程序

国税发〔2005〕89号文件第三条（二）项规定：纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

第三条（三）项规定：住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

（五）发票

国税发〔2005〕89号文件规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

在个人出售满2年普通住房免营业税情况下，买卖、赠予涉及哪些税费，以北京为例：

买卖、赠与房产过户费用表

营业税

不少购房人通过阴阳合同来避税，可是，买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时还是要多缴纳税费。还有部分为了避开营业税、个税，就通过“假赠与真买卖”方式过户。如果不是可以减征个税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人其实反而得不偿失。

房屋买卖注意事项：

1、通过阴阳合同避税的话，要警惕购房人抵赖，如果其要求以做低的过户合同价交付房款时，将产生产权纠纷；

2、已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。

3、已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

4、标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

5、城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

6、按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

7、境外自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。

8、境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

9、境外自然人购买自用、自住商品房的，还应提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。

房屋赠与注意事项：

1、房屋买卖中，若通过赠与方式过户。要警惕存在以下弊端，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款；还有，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款。

2、房屋登记中，房屋赠与双方共同申请办理，若在双方提交赠与合同且双方本人到场的情况下，登记部门有能力审查赠与行为真实的性，无需办理公证。如果赠与方不能到场，委托他人办理，则委托书必须公证；如果受赠方不能到场，因受赠属获益行为，则其委托书无需公证。

3、已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。

4、标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

5、按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

6、境外自然人还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。境外自然人还应当提交《境外个人在境内居留状况证明》原件。

7、个人将不动产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，在办理免征营业税手续时，需提供以下资料：

 (1)赠与双方当事人的有效身份证件（原件及复印件）；

 (2)证明上述特定亲属关系的公证书（原件及复印件）；

 (3)房产所有权证（原件及复印件）； 

 (4)《个人无偿赠与不动产登记表》（原件及复印件）