从案例看法定解除条件成就的认定

在房屋买卖合同纠纷中，因违约行为或者房屋不具备过户条件等原因而引起的合同解除问题并不少见。从条件来看，合同解除分为合同约定解除与合同法定解除。其中，合同的法定解除是指在发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。根据《合同法》第94条的规定，合同的法定解除条件可分为：因违约而法定解除、因客观条件即不可抗力而法定解除。当法定解除条件成就之时，一方当事人可依法行使合同解除权。但具体应当如何认定法定解除条件是否成就呢？

一、买房人骗取购房资格签订购房合同后又具备购房资格的，出卖人能否主张法定解除权？

贾某与唐某、委托代理人刘某签订了《房屋买卖合同》，合同履行过程中，贾某以提供虚假材料的方式通过了购房资格的初步核验，一审法院据此认为，贾某提供虚假资料骗取购房资格导致其是否能于一定期限内在本市购买住房尚处未知状态，故判决解除双方签订的《房屋买卖合同》。贾某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理认为，虽然贾某曾以虚假材料骗取购房资格，但其在一审中就提供了其已取得的北京市工作居住证，现相关行政机关至今未对贾某是否具备购房资格、能否办理涉案房屋的产权登记手续作出明确处理，并不能确认合同已无法履行。故发回重审，建议一审法院向相关行政机关致函明确贾某是否具备实际购房资格、能否办理产权登记手续，再确定双方签订的《房屋买卖合同》是否已经在客观上无法履行或无法实现合同目的。

从上例案件中可以看出，判断合同是否因一方当事人的违约行为而解除，应当以该违约行为是否属于根本违约，即是否会导致合同根本不能履行或无法实现合同目的为标准。

在北京市出台了一系列房屋限购政策后，是否具备购房资格成为了合同能否继续履行的关键问题。买房人通过提供虚假资料骗取购房资格虽然是合同履行中的一种不诚信的行为，但在行政机关尚未对买房人的行为作出明确认定和处罚，亦未确认买房人因此丧失了在本市购房的资格之时，合同仍然存在履行的可能性，此时不宜判决合同解除。另外需要注意的是，买受人对其具备购房资格负有举证责任。法院应该根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备购房资格并作出认定，必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实，避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避限购政策。

二、房屋暂不具备过户条件，出卖人能否主张法定解除权？

对于经适房、单位自管公房、直管公房等特殊性质的房屋，其上市条件均有不同程度的限制。在诉讼中经常会出现一方以房屋不具备过户条件为由主张解除合同。石某与刘某的房屋买卖合同纠纷案即为典型的一例。该案中，石某与刘某签订了《房屋买卖协议书》，双方交易的房屋为单位自管公房，合同约定单位允许时办理过户手续。但因政策调整，现仅缴纳个人部分的土地出让金尚不能办理过户手续，只有整栋楼的土地出让金都缴纳完毕后才能办理过户，单位亦答复称房屋不能过户。一审法院据此认为双方房屋买卖合同不具备可履行性，判决合同解除。二审法院审查认为，因交纳土地出让金产生的操作上的困难并不能证明过户已经履行不能，且房屋能否过户应以相关行政部门的答复为准，企业单位不具有直接决定平等主体之间关于私有房屋交易可履行性的权力和只能。故改判驳回卖方要求解除合同的诉讼请求。

从上可知，法院在对具有特殊性质的房屋买卖合同进行审查时，应当结合政策具体分析，只有确定无法过户的，才能以合同客观上的履行不能为由判决解除。

从保护生效合同、促进合同履行的角度出发，应当限制合同解除权的行使，合同的解除应以合同客观上无法履行或无法实现合同目的为必要。在房屋买卖合同纠纷中，房屋无法过户的判断标准应为房屋确定的不具备过户的可能性，而认定的主体应当为相关的主管行政机关，法院在对待这类问题时应当严格把握。

综上所述，法定解除条件是否成就，关键之处在于合同的履行是否存在可能性。不论是因为一方违约还是客观原因所致，倘若合同还有继续履行的可能，则不宜判定合同解除。